Masz pytanie? Zadzwoń:  +48 784 332 539

Protokół odbioru technicznego - co zawiera
i czemu służy

Protokół odbioru

Co to jest protokół odbioru? Protokół odbioru to dokumentem stwierdzającym stan faktyczny, który stanowi podstawę do reklamacji i wypłaty wynagrodzenia – zgodnie z umową. W przypadku protokołu odbioru robót budowlanych w protokole wytykane są błędy, usterki i odstępstwa od umowy.

Podobnie w protokole odbioru mieszkania zamieszczone są usterki i odstępstwa od standardu wykończenia opisanego w umowie deweloperskiej oraz błędy wynikające z niestosowania zasad wiedzy technicznej i norm budowlanych lub zwykłej niestaranności. Odebranie robót, mieszkania rozpoczyna bieg rękojmi za ewentualne wady. Spisanie protokołu odbioru technicznego jest czynnikiem limitującym przeniesienie własności mieszkania lub domu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej.

Odbiór mieszkania od dewelopera Gdańsk Gdynia

Co powinien zawierać protokół odbioru technicznego?

budowanie

Protokół odbioru jest formalnym dokumentem zawierającym opis stanu faktycznego nieruchomości w dniu odbioru technicznego. W protokole odbioru wymienione są jedynie usterki ujawnione podczas wizji lokalnej. Opis elementów zgodnych z umową i dobrą praktyką budowlaną mija się z celem. Pusty protokół odbioru oznacza, że podczas odbioru nie wykryto usterek. W praktyce (wśród profesjonalistów) nie zdarzają się puste protokoły odbioru – proces budowlany jest zbyt skomplikowany żeby udało się na 100%.

W protokole odbioru należy zawrzeć:

  • co jest jego przedmiotem odbioru, 
  • wskazać strony protokołu i ewentualnych świadków,
  • wskazać datę wizji lokalnej, 
  • podpisy uczestników,
  • ujawnione wady.

 

Odradzam podpisywanie protokołu odbioru in blanco nawet jeżeli strony bezwzględnie sobie ufają. Protokół powinien być możliwie szczegółowy, tylko wówczas zabezpiecza interesy stron umowy.

Obowiązek i odmowa odbioru

Inwestor lub jego pełnomocnik mają obowiązek odebrać roboty budowlane jeżeli wykonawca zgłosił ich zakończenie. Z odbioru sporządzany jest protokół, który zawiera listę błędów. Protokół może zawierać również ewentualne roszczenia inwestora, proponowany termin naprawy usterek i kolejnego odbioru. Inwestorowi przysługuje prawo do domowy całości lub części robót jeżeli nie zostały one wykonane lub wykonano jest nienależycie. Odmowa odbioru jest zasadna szczególnie wtedy gdy np. wad nie da się usunąć i nie da się korzystać z budynku zgodnie z planowanym przeznaczeniem – np. za niska wysokość pomieszczeń.

Protokół odbioru mieszkania od dewelopera

Deweloper, który zakończył budowę ma obowiązek wezwać nabywcę na odbiór mieszkania lub odbiór domu. Z odbioru technicznego sporządzany jest protokół odbioru. Zgodnie z ustawą deweloper musi pisemnie ustosunkować się do protokołu odbioru w ciągu 14 dni i usunąć usterki w ciągu 30 dni od daty jego podpisania lub wskazać obiektywną przyczynę i datę usunięcia w późniejszym terminie. Podpisanie protokołu odbioru rozpocznie bieg rękojmi wynikającej z przepisów kodeksu cywilnego jeżeli równocześnie z odbiorem technicznym nastąpi wydanie mieszkania – przekazanie kluczy. Wydanie mieszkania jest równoznaczne z przeniesieniem kosztów utrzymania na nabywcę pomimo, że nie jest przeniesieniem własności. 

Jeżeli w protokole odbioru stwierdzono duże usterki lub odstępstwa od standardu wykończenia, które uniemożliwiają np. prowadzenie prac wykończeniowych to należy rozważyć odmowę przyjęcia kluczy. Pozostawienie kluczy w rękach wykonawcy z jednej strony ułatwi mu wykonanie poprawek z drugiej zdopinguje do szybkiego działania, gdyż dopiero po usunięciu wad będzie mógł otrzymać zapłatę.

Deweloper nie musi uznać za zasadne wszystkich zastrzeżeń zgłoszonych do protokołu odbioru przez kupującego. Praktyka pokazuje, że większość usterek ujawnionych podczas odbioru deweloperskiego jest szybko naprawiona. 

Pomoc doświadczonego inżyniera w spisywaniu protokołu odbioru może być nie do przecenienia. Skrupulatny protokół odbioru ułatwi szybkie załatwienie sprawy i chroni inwestora przed niechcianymi komplikacji w przyszłości.

Jak przygotować się sporządzenia protokołu odbioru

Protokół odbioru jest koniecznym efektem końcowym odbioru technicznego. Przed odbiorem sięgnij po umowę deweloperską, w której znajdziesz prospekt informacyjny. Ten załącznik powinien zawierać:

  • techniczny opis standardu wykończenia,
  • rzut projektowy

 

Standard wykończenia zawiera indywidualny opis elementów jakimi deweloper zobowiązał się wykończyć Twoje mieszkanie – np. kamienne parapety, 3 szybowe okna, drzwi antywłamaniowe określonej klasy, terakota na balkonie itd.

Jeżeli korzystasz z naszej pomocy w odbiorze mieszkania to wystarczy, że prześlesz nam opis techniczny i rzut projektowy. Normy i prawo budowlane mamy w małym palcu. Podczas odbioru skrupulatnie przyjrzymy się Twojemu mieszkaniu, a usterki wpiszemy do protokołu odbioru. Raczej 

Decydując się na samodzielny odbiór mieszkania od dewelopera musisz się liczyć z tym, że siłą rzeczy nie wszystko znajdzie się w protokole odbioru.  

Odbiór techniczny a rękojmia

Co jeżeli  usterki nie zostaną wykryte w trakcie odbioru technicznego albo pojawią się podczas użytkowania nieruchomości? W takich sytuacjach konsumentom (osobom fizycznym) przysługuje 5 letnia ochrona z tytułu rękojmi za wady lokalu. Bieg rękojmi rozpoczyna się w momencie wydania nieruchomości kupującemu. To zupełnie normalne, że nowy budynek może “pracować”, np. delikatnie osiadać – dlatego po kilku latach na ścianach mogą pojawić się np. rysy. 

Skoro chroni Cię 5 letnia rękojmia to po co masz spisywać protokół odbioru? Po pierwsze protokół odbioru jest silnym argumentem, limitującym wypłatę wynagrodzenia zleceniobiorcy. Odbiór techniczny poprzedza przeniesienie własności po, którym fundusz powierniczy zwalnia wynagrodzenie dewelopera. Bez “zaliczenia” odbioru, nie ma umowy przyrzeczonej i deweloper nie otrzymuje zapłaty. Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy niezwłocznie usuwają większość usterek wykrytych na odbiorze technicznym również po to żeby np. uniknąć kar za opóźnienie w przeniesieniu własności, przekazaniu nieruchomości kupującemu. Z drugiej strony doświadczenie pokazuje, że wszystkie usterki zgłaszane w okresie rękojmi są usuwane stosunkowo opieszale. Wykonawcy z reguły zwlekają, aż kilku klientów zgłosi reklamację – żeby za jednym razem naprawić usterki w kilku lokalach na jednym obiekcie. 

Skrupulatny protokół odbioru może również pomóc w udowodnieniu ciągu przyczynowo skutkowego dla zawiłych problemów technicznych, które mogą pojawić się w przyszłości. Deweloper nie musi uznać wszystkich usterek, które zostaną odnotowane w protokole odbioru, a ty mimo wszystko możesz odebrać nieruchomość – z zastrzeżeniami. Później, np. po upływie rękojmi może się okazać, że brak odwodniania który zgłosiłeś do protokołu podczas odbioru technicznego przyczynił się np. do pęknięcia muru oporowego przez zamarzającą wodę.  

Protokół odbioru robót

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera faktycznie spisywany jest protokół odbioru robót. Analogiczne protokoły sporządzane są na różnych etapach procesu budowlanego np. protokół odbioru instalacji elektrycznej. Mnogość punktów kontrolnych ogranicza ryzyko usterek. 

Call Now Button