Masz pytanie? Zadzwoń:  +48 784 332 539

Odbiór mieszkania od dewelopera z inspektorem
nadzoru Gdańsk, Gdynia, Reda

Odbiór mieszkania

Odbiór mieszkania od dewelopera czyli odbiór techniczny w myśl ustawy deweloperskiej to kluczowy moment poprzedzający przeniesienie własności mieszkania, lokalu, domu. Deweloper ma obowiązek udostępnić nabywcy gotowy lokal, żeby ten mógł wykonać przegląd techniczny i sprawdzić jego zgodność z umową deweloperską. Podczas odbioru mieszkania sporządzany jest oficjalny protokół odbioru, w którym odnotowywane są ewentualne niedociągnięcia budowlańców.

Jeżeli podczas odbioru technicznego mieszkania okaże się, że kupowany lokal ma wady, których nie da się usunąć to kupujący będzie mógł odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej u notariusza lub negocjować obniżenie umówionej ceny. Odbiór techniczny to doskonały moment na zgłoszenie wszystkich reklamacji, praktyka pokazuje, że niemal wszystkie usterki zgłoszone w trakcie odbioru są usuwane przed przeniesieniem własności.

Kierownik budowy, inspektor nadzoru budowlanego

Podczas odbioru mieszkania, z reguły kupujący otrzymuje klucze do swojego lokalu i może zacząć prace wykończeniowe a nawet się wprowadzić. Przegląd techniczny mieszkania z rynku wtórnego nie jest wymagany z mocy prawa, ale w interesie kupującego jest wykonanie odbioru. Dzięki odbiorowi nieruchomości z rynku wtórnego można oszacować koszty remontu, lepiej porównać oferty sprzedaży różnych nieruchomości i negocjować cenę.


W tym artykule szczegółowo omawiam aspekty odbioru technicznego mieszkania od dewelopera. Wskazuje najczęstsze usterki oraz takie “pozorne szczegóły” jak rola światła dziennego podczas odbioru mieszkania.

Dlaczego odbiór techniczny jest ważny?

budowanie

Ustawa deweloperska obliguje deweloperów do przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania przez kupującego przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości (umowa przyrzeczona zawierana przed notariuszem). W ten sposób ustawodawca chroni konsumentów przed nierzetelnymi deweloperami. Podczas odbioru mieszkania masz możliwość sprawdzenia gotowego mieszkania pod kątem jego zgodności z tzw. umową deweloperską, rzutem powykonawczym oraz prawem i normami budowlanymi.


W odbiorze technicznym może brać udział pomagający Ci inspektor nadzoru budowlanego, który jako profesjonalista pomoże Ci w wykryciu ewentualnych niedociągnięć i dopilnuje wpisania wszystkich wad do protokołu odbioru mieszkania. Następnie deweloper będzie miał 14 dni na ustosunkowanie się do zaprotokołowany usterek i 30 dni na ich usunięcie. Po doprowadzeniu lokalu do stanu zgodnego z umową przez sprzedającego będziesz miał prawo do kolejnego odbioru technicznego, żeby jeszcze raz zweryfikować dewelopera.


Jeżeli wady, które zauważyłeś podczas pierwszego odbioru mieszkania nie zostały naprawione to będziesz mógł odstąpić od umowy albo ją renegocjować np. żądać obniżenia ceny mieszkania. W praktyce większość wad zgłoszonych do protokołu odbioru jest usuwana przez deweloperów lub kupujący otrzymują rekompensatę od dewelopera.

Nie ma przepisów zobowiązujących sprzedawcę do przeprowadzenia odbioru technicznego przed sprzedażą nieruchomości z rynku wtórnego. Analogicznie jeśli przystępujesz do zakupu od dewelopera mieszkania w istniejącym budynku, dla którego wydano pozwolenie na użytkowanie to nie zawierasz umowy deweloperskiej a sprzedawca nie ma prawnego obowiązku wezwania Cię na odbiór. Nie mniej jednak w interesie kupującego przeprowadzenie odbioru technicznego przed zakupem. W ten sposób kupujący będzie dokładnie wiedział jaki jest stan techniczny np. domu który chce kupić. Dzięki odbiorowi technicznemu będziesz mógł np. oszacować ewentualne koszty remontu, lepiej porównać nieruchomości z rynku wtórnego i negocjować cenę zakupu.

Kto i kiedy powinien przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

Deweloper związany umową deweloperską ma obowiązek wyznać termin odbioru technicznego i pisemnego wezwania nabywcy do stawiennictwa. Zgodnie z prawem budowlanym odbiór techniczny może się odbyć po wydaniu pozwolenia na użytkowanie przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Nieprzekraczalny termin odbioru powinien zostać określony w umowie deweloperskiej. Deweloper ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli nabywca nie nie stawi się na odbiór techniczny po drugim wezwaniu pisemnym.

Jeżeli nie odpowiada Ci termin odbioru proponowany przez sprzedawcę to możesz zaproponować alternatywną datę odbioru mieszkania. W odbiorze technicznym mieszkania musi uczestniczyć deweloper i nabywca. W podczas odbioru technicznego najczęściej obecni są przedstawiciele dewelopera oraz kupujący i/ lub jego przedstawiciele.

odbiór techniczny, odbiór mieszkania

Co ważne, jako kupujący nie musisz osobiście stawić się podczas odbioru mieszkania – możesz wyznaczyć pełnomocnika – np. inżyniera nadzoru budowlanego. W praktyce często odbieramy mieszkania za naszych klientów, którzy np. pracują za granicą. Kontrola dokumentacji budowlanej i stanu technicznego mieszkań to nasza codzienność. Możesz nam powierzyć odbiór swojego mieszkania i spać spokojnie – załatwimy to za Ciebie.

 

Zastanawiasz się czy sam nie zrobisz odbioru technicznego lepiej i taniej? Na pewno możesz próbować, ale my mamy doświadczenie z wielu odbiorów. Znamy prawo i normy budowlane, znamy technologie producentów materiałów budowlanych, mamy specjalistyczne urządzenia pomiarowe. Reasumując znamy to zagadnienie od podszewki. Nie ma jednego standardu technicznego zgodnie z którym deweloperzy powinni wydawać mieszkania – każdy budynek jest inny. Opis standardu technicznego w jakim powinno zostać wykonane konkretne mieszkanie zawarty jest w umowie deweloperskiej. Niestety najczęściej specyfikacja techniczna jest opisana lakonicznie, dlatego laik nie poradzi sobie z wnikliwym audytem technicznym. Analizę umówionego standardu wykończenia należy przeprowadzić w kontekście aktualnych norm budowlanych, dobrej praktyki budowlanej i ogólnej wiedzy budowlanej. Pewne elementy wynikają z przepisów prawa i norm stosowanych w budownictwie dlatego nie muszą być szczegółowo omawiane w umowie deweloperskiej. Brak doświadczenia i znajomości zasad obowiązujących w budownictwie uniemożliwi zrozumienie przyczyn ujawnionych usterek albo spowoduje, że pozostaną one w większości nie wykryte.

O jakiej porze dnia najlepiej wykonać odbiór mieszkania

Odbiór mieszkania najlepiej jest przeprowadzić kiedy do lokalu wpada naturalne światło dzienne. Wykonywanie odbioru technicznego po zmroku, np. po godzinie 16 w okresie jesienno – zimowym mija się z celem – bez naturalnego światła trudno jest dostrzec usterki. W zależności od tego jaką ekspozycję mają pomieszczenia odbieranego lokalu – jedne mieszkania będzie lepiej odebrać przed południem, a inne po południu. Dla pomieszczeń z północną ekspozycją pora dnia nie ma znaczenia, ale mimo wszytko światło dzienne gra jedną z kluczowych ról podczas odbioru mieszkania.

Samodzielny odbiór mieszkania od dewelopera

Nic nie stoi na przeszkodzie abyś samodzielnie odebrał mieszkanie. Jeżeli nie zauważysz jakichś wad podczas odbioru mieszkania to będziesz mógł je zgłosić później, ale po zawarciu umowy przyrzeczonej nie będziesz już mógł od niej odstąpić ze względu na usterki spostżeżone z opóźnieniem. Uzyskanie rabatu za ewentualne niedociągnięcia, które zgłosisz po odbiorze mieszkania może być trudne do wyegzekwowania. Zwróć uwagę, że profesjonalne i skrupulatne przeprowadzenie odbioru technicznego wymaga użycia wielu niekiedy zaawansowanych urządzeń pomiarowych, których wartość znacznie przez gracza koszt usługi odbioru mieszkania przez inspektora nadzoru budowlanego. 

Pamiętaj również, że pewne usterki mogą podnieść koszt albo wydłużyć czas prac wykończeniowych (brak podejść wodnych lub kanalizacyjnych), podnieść koszt eksploatacji mieszkania (woda technologiczna w ociepleniu), obniżyć komfort mieszkania (niesprawna wentylacja). Dlatego nie nalezy lekcewazyc odbioru deweloperskiego i warto skorzystać z pomocy eksperta w tym zakresie – usługa nie jest droga, a ewentualne koszty zaniedbania mogą być znaczące. 

Jeżeli mimo wszystko chcesz sam odebrać mieszkanie od dewelopera to zapoznaj się z naszym poradnikiem – jak odebrać mieszkanie od dewelopera. Mamy nadzieję, że nasz poradnik pomoże Ci zwrócić uwagę przynajmniej na najbardziej podstawowe zagadnienia.

Protokół odbioru mieszkania

Protokół odbioru mieszkania jest oficjalnym dokumentem stwierdzającym zastrzeżenia kupującego co do stanu faktycznego odbieranego mieszkania. Rzadko zdarza się by inspektor nadzoru budowlanego dokonujący odbioru mieszkania nie zauważył uchybień ze strony dewelopera lub wykonawców. Budowlańcy to tylko ludzie tacy jak Ty czy ja- trudno oczekiwać, że sami zauważą każdą rysę na szybach w oknach inwestycji, na której zamontowano ich np. 1000 okien. Deweloper nie musi uznać wszystkich zaprotokołowanych uwag, ale musi się do nich ustosunkować na piśmie w czasie 14 dni od daty odbioru technicznego. Nigdy nie podpisuj protokołu in blanco nawet jeżeli ufasz sprzedającemu – ludzka pamięć jest zawodna, sam możesz zapomnieć o ewentualnych niezapisanych do protokołu odbioru usterkach. W niektórych sytuacjach protokół odbioru może Ci pomóc również podczas ewentualnych reklamacji w przyszłości. Skrupulatny protokół odbioru może stanowić dowód i pomóc w udowodnieniu ciągu przyczynowo skutkowego usterek niewidocznych podczas odbioru mieszkania

Niektórzy mogą czuć skrępowanie podczas zgłaszania usterek do protokołu odbioru mieszkania. Dla inżyniera nadzoru budowlanego jest to zwykła codzienność. Dopilnujemy, żeby deweloper umieścił w protokole uwagi na temat wszystkich ujawnionych usterek. 

Do protokołu odbioru technicznego należy zapisać odstępstwa od prawa budowlanego i norm budowlanych. W protokole odbioru mieszkania powinny zostać wypunktowane również wszystkie rozbieżności pomiędzy projektem i standardu wykończenia, które stanowią załącznik do umowy deweloperskiej a stanem faktycznym. Na odnotowanie zasługuje też wszelkie usterki – np. skrzypiące drzwi. 

Wydanie mieszkania podczas odbioru technicznego?

Podczas odbioru technicznego deweloper może wydać Ci mieszkanie i przekazć klucze. W tym momencie nie staniesz się jeszcze jego właścicielem, ale przejdą na ciebie koszty eksploatacji lokalu – np. podatki, czynsz, opłaty licznikowe. Dysponując kluczami możesz od razu przystąpić do prac wykończeniowych, a nawet się wprowadzić. Jeżeli podczas odbioru mieszkania ujawnione zostaną poważne usterki to lepiej będzie się wstrzymać z odebraniem kluczy do czasu usunięcia niedociągnięć przez dewelopera. 

Na co zwrócić uwagę podczas odbioru technicznego mieszkania

Poniżej w punktach przedstawiam podstawową listę elementów, które należy sprawdzić podczas odbioru mieszkania. Pamiętaj, że każde mieszkanie jest inne, dlatego ostateczny zakres audytu zawsze trzeba dostosować indywidualnie w oparciu umowę deweloperską.

  • Posadzki (pęknięcia, dylatacje, tzw. klawiszowanie, odchylenia od płaszczyzny, ubytki, wilgoć, cokoły, fugi, obróbki blacharskie balkonów).
  • Ściany i tynki, sufity (dylatacje, pęknięcia, ubytki, odspojenia, nierówności powierzchni, piony, poziomy, płaszczyzny, kąty, strukturę, malowanie i zabrudzenia, wilgoć).
  • Drzwi, okna i parapety (uszkodzenia i zabrudzenia, regulacja, uszczelki, liniowość, spadek)
  • Balkon (balustrady – mocowanie i powłoka, spadki, posadzki, obróbki blacharskie)
  • Instalacje: wodno – kanalizacyjna, elektryczna, wentylacja, gaz, ogrzewanie, teleinformatyczna, domofon (sprawność i rozmieszczenie).
  • Mostki termiczne
  • Pomieszczenia przynależnekomórka, garaż (jak wyżej).

Z jakich narzędzi korzysta nadzór budowlany podczas odbioru mieszkania

  • Kamera termowizyjna, pirometr
  • Wilgotnościomierz
  • Anemometr
  • Dalmierz
  • Kątomierz
  • Poziomica, łata
  • Poziomica laserowa
  • Szczelinomierz
  • Multimetr, woltomierz 

Jakie są najczęstsze usterki

Poniżej wymieniam najczęstsze usterki, z którymi spotykamy się podczas odbiorów mieszkań. 

  • Brak pionu i kąta prostego na tynków.
  • Rysy na szybach okien i zabrudzenia ram.
  • Konieczność regulacji okien i drzwi.
  • Uszkodzenia drzwi.
  • Nierówna obróbka tynków pod kaloryferami.
  • Nierówna obróbka tynków wokół parapetów (dziury szczególnie pod parapetami).
  • Brak dylatacji, wybrzuszenie – klawiszowanie wylewki. Ta usterka ma szczególne znaczenie przy ogrzewaniu podłogowym.
  • Nierówne wymiary w ościeżach.
  • Wilgotność tynków.
  • zabrudzenia elewacji.

Czego nie sprawdzamy podczas odbioru mieszkania

Wykonując odbiór mieszkania nie weryfikujemy powierzchni użytkowej. Faktyczna powierzchnia gotowego lokalu została wiarygodnie zmierzona przez geodetę i stanowi element dokumentacji powykonawczej na podstawie której organy państwowego, powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego wydały pozwolenie użytkowanie budynku. Dane na temat powierzchni mieszkania od geodety będą służyły również do wyznaczenia wysokości podatku od nieruchomości. Reasumując geodeta wiarygodnie zmierzył twoje mieszkanie. 

Ważne – projekt, rzut architektoniczny przedstawia wielkość pomieszczenia bez tynków. Podczas odbioru tynki już są, a pomieszczenie jest mniejsze o kilka centymetrów, w zależności od grubości tynków. Projektantowi trudno jest przewidzieć / zaprojektować wielkość pomieszczeń z dokładnością do centymetrów – takie “detale” zależą czynników zmiennych bezpośrednio na placu budowy.

Który Gdański (Trójmiejski) deweloper ma najmniej usterek

Z naszej praktyki wynika, że duzi Trójmiejscy deweloperzy oddają mieszkania z podobną liczbą usterek, a ich występowanie ma charakter losowy. Nie potrafimy wskazać dewelopera, który miałby wyraźnie więcej albo mniej usterek. Deweloperzy w Gdańsku, Gdyni, Sopocie korzystają  tych samych podwykonawców – dlatego poziom sterek jest zbliżony. Analogiczna sytuacja dotyczy rynku mieszkań w małym Trójmieście.

Dlaczego odbiór deweloperski z nadzorem budowlanym?

Nie jesteśmy jakąś tam sieciówką – gwarantujemy indywidualne podejście do każdego odbioru. Działamy na lokalnym – Trójmiejskim rynku budowlanym. Trójmiasto to krajowa czołówka jeżeli chodzi o ilość budowanych i oddawanych do użytku mieszkań – dlatego mamy doskonałe doświadczenie. Nasze usługi to unikalne połączenie profesjonalizmu i troski o lokalnego klienta. Dbając o wasz interes dbamy o nasze dobre imię i naszą markę. Każdy klient jest dla nas bardzo ważny. 

Pomagając Ci w odbiorze mieszkania, nie tylko wykrywamy usterki, ale staramy się pomóc zrozumieć ich wagę. NIektóre usterki mają znaczenie kosmetyczne. Inne mogą stanowić podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Odbiór mieszkania Gdańsk, Gdynia, Reda i okolice Trójmiasta

Wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkańców Trójmiejskiej aglomeracji oferujemy naszą pomoc w odbiorze mieszkania nie tylko w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie. Jeżeli chcesz odebrać mieszkanie od dewelopera w tzw. małym Trójmieście to też bardzo chętnie Ci pomożemy. To żaden problem, nasz inżynier przeprowadzi odbiór techniczny nieruchomości w Rumi, Redzie, Wejherowie. Jeżeli twoja nieruchomość położona jest w Pruszczu Gdańskim to również możesz liczyć na naszą pomoc. Twoja nieruchomość położona jest w nietypowej lokalizacji? Zadzwoń i zapytaj – postaramy się pomóc

Odbiór robót budowlanych i nadzór inwestorski

Chętnie pomożemy w odbiorze wszelkich robót budowlanych. Nasi inżynierowie mogą dla Państwa odebrać każdy budynek albo fragment robót od ekipy budowlanej. Jeśli chcesz wykonamy dla Ciebie odbiór domu. Możemy też pomóc jako nadzór inwestorski jeżeli chcesz mieć pewność, że twoje interesy są właściwie realizowane na budowie.  Jesteśmy firmą lokalną, pomagamy głównie klientom z okolic Gdańska i Gdyni. Jeżeli prowadzisz duży projekt to nasi inspektorzy budowlani mogą dojeżdżać na plac budowy w całym województwie pomorskim. Mamy doświadczenie w budowaniu unikalnych budynków użyteczności publicznej, nasza ekspertyza pomoże Ci zaoszczędzić czas i pieniądze.

Call Now Button